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法国留学租房注意事项

 

  电、燃气及电话的订用

  法国日常生活中不可缺少的电、燃气和电话目前主要由法国电力公司 (EDF) 、法国燃气公司 (GDF) 和法国电信公司 (FRANCE TELE-COM) 提供。这些公司的服务均采用实名订用制度;订用申请须以房屋承租人的名义进行登记。在签订住房租约后,即可凭租约和身份证件在住房所在街区的电力、燃气和电话公司营业处办理订用手续,所订服务至多在一个星期之内即可开通使用。

  电、燃气和电话发票通常两个月支付一次。发票金额包括两个部分,一是固定订用费,另一部分是各类服务的实际消费金额。目前 EDF 的固定用电订费为每个月 4 .20 欧元; GDF 的燃气固定订费为每月 2 欧元;电话固定订费为 10.49 欧元。

  需要注意的是,应当妥善保存 EDF( 法国电力公司 ) 、 GDF( 法国燃气公司 ) 和 FRANCE TELECOM( 法国电信公司 ) 的发票,因为在法国办理某些行政手续时,通常要求出示最新的电费或电话费发票,以证明当事人的实际居住地址。

  住房租约 / Bail

  房主与房客之间就房屋租赁的期限、租金、杂费、提前搬离预告期、担保金额、展期方式等事项达成的契约;租约订立费用通常由承租人负担。经双方签字后,承租人应保存一份原件,作为其住所和所付租金的凭据。

  住房担保 / Caution

  在租用住房时,房主要求第三人作保,以便一旦在承租人不能缴付房租时,由担保人代替缴纳。大学生租房时,通常要求由父母亲出面作担保。

  居住税 / Taxe d’habitation

  依照法国法律规定,凡于每年一月一日拥有或租有一住所者均须缴纳一项居住税。居住税属于一种地方税,也即税率由市镇、省和大区各级地方政府确定。因此,纳税金额会因居住地方不同而各异,有的地方可达两个月的房租。居住税按完整年度缴纳。纳税通知在每年 10 月 15 日左右发出,并须在 12 月 15 日前付清。

  预告期 / Préavis

  预告期是一个在住房租约或其它契约中经常遇到的重要概念。预告期是指房客在提前终止租约时,应预先通知房主的最少提前时间量,通常为三个月,在租约中明确规定。如房客不遵守这一预告期,则意味着房客即便已搬离住房,也必须按规定支付这一时期的房租。预告期有时可视情况与房主进行商议,并通过推荐接替房客等其它方式,争取把期限缩短到一个月。

  房租收据 / Quittance de loyer

  房租收据是每月缴纳房租的凭据。在法国办理许多手续时 , 它又被用作住所的证据 ; 所以 ,应当加以妥善保管。

  住房补贴

  作为大学生 , 有以下两类住房补贴可以申请, 但两者不能同时兼领。

  社会住房补贴 / Allocation de Logement Social (ALS)

  凡符合某些条件的任何外国留学生都有权申请并享受。补贴享受者应满足的主要条件为 :

  拥有有效居留证件 ;

  居住城市人口超过 10 万 ;

  单人居住住房面积不得低于 9 平方米 , 且应带暖气、自来水和厕所设备 ( 厕所可为楼层公用 ) ;

  收入水平不超过享受该项补贴的上限。

  社会住房补贴的申请应向住房所在地所属的家庭补助管理署 (CAF) 提出。补贴金额可达房租的 50% ,但最高补助金额在巴黎不得超过 163 欧元,在外省不得超过 140 欧元。外国留学生在抵达法国,获得住房后,即可办理该项住房补贴申请。

  个人住房补贴 / Allocation Personnalisee au Logement(Apl)

  如果所租用的住房属于 APL( 个人住房补贴 ) 协议范围,则可享受房租减免补助。减免金额取决于可征税收入水平。相关申请材料须递交至住所所在地的家庭补助管理署 (CAF) 。应准备的材料包括:

  一份居留证正反面复印件,并须缴验原件;

  一份银行帐户证明 (RIB) ;

  一份学生证复印件;

  如住所为大学生公寓,则提供一份由公寓管理机构出具的居住证明原件;

  如住所为私人出租住房,则应提供房租收据、租约及收入申报单。

    如何签定有效的住房合同(Contrat De Location)

一份有效的房屋合同通常包括以下几个方面:
1. 当事人的资料(Entre Les Soussignes)
里面填写房东以及租房人的真实姓名、出生日期,还包括房东的地址和租房人原来的地址。

2.特别指示(Designation)
里面填写的是出租房的地址、面积,以及房间里所提供的设备。

3.用途(Destination)
里面填写的是关于出租房的用途,一般学生只要填写只作为居住使用,如所租房是作为商业用途则要具体写明。

4.周期(Duree)
里面填写的是合同的有效期,以及合同的起始日和终止日。如果租房人需要办理一年的居留,则房屋合同的有效期需要开具一年。

5.特有的条件(Conditions Particulieres)这里是整个合同最重要的一部分,一般分为4个部分:
---房租价格及杂费(Loyers et Charges):例如Trois Cents EUROS et Change Compris就表示房租每月300欧元并包含杂费。
---关于押金(Depot de Garantie):通常押金为房租的2倍至6倍,甚至还有12倍。一般押金不能充当房租,仅仅作为租房担保。押金退还一般在退房后,若房东检查房屋,确定房屋没有造成损坏后便全额退还。
---工作条款(Clause de Travaux):这里填写的是为房东提供服务来交换住房的情况,如帮房东带孩子、照顾老人、做家务、整理庭院等。一般是指出具体的工作以及服务交换房租的金额。
---特殊条款(Clause Particuliere):这里是填写在合同中没有出现的一些情况,如提前多少时间提出解约和续约等。

6.签字和盖章,双方都应在合同上签字并注明日期,如果是和房屋管理中心签合同,还需要房屋管理中心的盖章。

注意:
1. 如果拖欠房租,房东有权收回房屋的使用权。但是法国法律规定,在冬季的三个月就算拖欠房租,房东也没有权利收回房屋的使用权。
2. 退房时卫生没有打扫,以及一个钉子印都会造成押金损失。所以在出租房内要进行任何改造都应事先获得房东的许可。
3. 在法国,每间房屋都需要购买住房保险。通常房东不会提供住房保险,住房保险金额一般在30至60欧元/年。
4. 在缴纳每月房租后,一定不要忘记向房东索取当月的房租收据
(Quittance de Loyer)。 

    法国租房要提供工资单     
 
    靠房地产短期暴富可能性不大

  房子买得不好就想换,但说起来容易,做起来难。先要把现有的房子卖掉才有钱买新的。

  卖房同买房一样,或自己从私人售房广告上找,或委托中介公司找,两种方式各有利弊。如果自己对房地产的行情了解透彻,对巴黎的地段和房子的构造“门儿清”,而且有时间去找房、看房,那就应该自己去找而不必通过中介公司,否则,中介费是少不了的。

  法国政府规定,所卖的房子如果是第一套住宅,就不必交增值税,否则,增值税要交27%,再扣掉买房时所付的交易费、装修费等,能赚到手的钱很有限。不过,如果你卖的房子已经持有15年以上,卖的时候就不必交增值税。这些政策都是为了限制人们在房地产上做投机生意。

  买房的人要付给公证人10%左右的交易费,其中只有1%真正交给公证人,大头都交给了国家。这几年,交易费降到了7%左右,也是大部分都给了国家。因此,在法国,想在房地产上短期投资暴富的可能性不大。

  法国房东对外国房客敬而远之

  上世纪90年代中期,整个欧洲的房地产都不景气。法国政府于是出台了一系列鼓励购房的措施,比如:买新楼盘可以免两年的地产税,买新房出租的人可以少交所得税,等等。这些措施对我们也很有吸引力,但是,新房的价格一般比老房贵20%。

  法国的房子中,上世纪六七十年代建的,名声最差。名声好的房子,或者是有百年历史的“大石头房”,这种房子不仅外观古色古香,质量也很好,通常地基比较深,墙比较厚;或者是上世纪80年代以后盖的近期房,这种楼房建筑的标准现代化,隔音、隔热性能都很好,室内布局也更符合现代人的需要。从价格上看,如果在同一街区,近期房的价格偏高。

  我们的经济能力实在有限,达不到买近期房和全新房的水平,只能考虑买老房。

  我们请来售房公司给我们的“巴士底狱”估价,结果,它的价格跌了近20%,还不算交易费和装修费等。如果卖了这套房子、还掉银行贷款,就所剩无几了。于是我们决定,先不着急卖房,而是把房子租出去,自己另外租一套房子住,再慢慢找合适的房子。

  把“巴士底狱”租出去倒很容易,我们的价格定得不高,很快就有人来承租了。但我们自己找房子租住却没那么顺利,看了很多广告,房主对房客的要求都很高。一般的法国房主都不太愿意把房子租给外国人,担心外国人经济状况不稳定,拖欠房租,又担心外国人突然远走高飞,欠了房租找不到人。因此,法国房主对外国房客的要求特别苛刻,外国房客除了要提供工资单,证明你挣的工资是你房租的3倍外,还必须有法国人来担保,万一你跑了,他可以抓住这名法国人去打官司。

  其实,中国人在法国大多按时交房租,名声还不错,很少有人赖着不交。但中国人有另外一个毛病,就是不太讲究卫生。特别是厨房,油烟熏得墙壁和厨具等油渍斑斑,很难刷洗干净。几年住下来,厨房就没法看了。

  我们看了很多房子,房主一看我们是中国人,就找各种借口将我们拒之门外。最后,我们找到一家大公司对外出租的公寓,本来以为大公司财大气粗,条件会宽松一点儿,岂知非也!大公司的要求更严,要求承租人的薪水必须是房租的4倍!但大公司对外国人倒没有太歧视,很痛快地就租给了我们。房租合理,地点不错,房子也宽敞。我当时想,租房住也蛮好,不必自己买房了。

   


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