设成首页定位评估留学工具箱 微博网站导航English

专家团队海外院校热门专业奖学金成功案例留学费用

嘉华留学专家热线010-67084068
关注微博
搜索
首页留学快讯推荐项目讲座面试研究生申请本科申请中学申请大学排名签证指南语言考试咨询顾问院校库精美图片行前准备海外生活境外服务留学回国留学方案申请指南成功案例奖学金项目热门专业了解加拿大留学指导捷报频飞offer申请流程

加拿大巧用房产养老:许先生的"退休经"

 

许先生说,他早年买下的房子已供满,子女长大成人,能独立生活,他觉得他应该享受自己大半生工作取得的一点成果。

在投资顾问的建议下,他将值70万元的房子按给银行,取得楼价的60%即42万元信贷额,办理过程中不用调查入息,利息是优惠利率加半厘,利息在他提取贷款时才计算。

许先生说,一些银行甚至可以给你房价80%的信贷额。

贷款非入息不用缴入息税 

他计算过,即使他现时没有了工作,因届65岁退休年龄,可从政府的退休金计划(CPP)和补贴中拿到约900多元,然後每月从银行中提取3000元贷款,每月差不多4000元,够他与妻子的基本生活费,将来妻子满了65岁,又再有另一个900元,生活就更宽裕。

而且这3000元是贷款,不是入息,不用缴入息税,比提用RRSP更好。由於贷款是透过按揭房屋而来,你可以还息不还本,甚至连利息也不还,从信贷额中拿钱去还就是了。

10年後若信贷额用光而又未死,可把房子卖了,拿回屋价剩下的四成维生,那是28万元。若信贷额未用完就离世,那就立下遗嘱,把馀下的钱给子女。由于房子只是按了给银行,不是卖断,所以你仍然拥有居住权而不用付租。

利用房子养老的方法,除了按了房子向银行取得信贷额外,还有传统的大屋换细屋,拿着现金差价在手,又或卖了房子,拿取现金然後入住老人院等方法,当然也有人利用逆向抵押贷款方法,但这以主流白人为多,华人少用。

RBC多美年证券公司副总裁潘启鸿表示,对於大部分即将退休的人士来说,他们已经供完楼,百分之百地拥有了自己房屋的产权,有的人就打算利用目前升值的房产。

「如果他们想利用目前加拿大蓬勃的楼市,通常的做法就是卖掉现在居住的大屋,改去住较小的房子,甚至搬去住柏文。这样不但省去淫雪剪草的维护工作,还能从大屋变小屋的差价中得到一笔钱,放在银行内生息。虽然目前利率较低,得到的利息较少,但对退休金多多少少也是一个帮补。」

正值信用额度 借多少还多少

但大屋换细屋的方式会令生活质素有所下降。宏达理财亚洲业务总监锺颖辉表示,一些老人对自己的房子很喜欢,或者所居住的环境方便良好,不愿意离开,但又不想错过高涨的楼市,所就有金融机构提供了另外两种选择。

「第一种就是房屋正值信用额度(编者按:即类近上文许先生的做法)。业主把自己的房产抵押之後,获得一个信用限额。在年度支取限额内,借贷人随时支取任意数额,借多少就还多少,很灵活。」

这个方式还适合那些已经把钱投资到别处,缺乏资金周转的人,此种方式的好处是灵活和利率通常较低。

逆向房屋抵押按估价比例放贷

第二种方式就是逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage)。金融机构根据贷款人及配偶的年龄、房产形式、房产的估价等,按房产估价的某个比例放贷。贷款人的年纪愈大,这个比例就愈高,但最高也不会超过50%。 

锺颖辉说∶「为什麽不超过50%?这也很好理解。就算将来楼市下跌,房子卖掉之後,还是能够偿清贷款。」

锺颖辉称,在目前的银行贷款低息的情况下,据保守估计,全加拿大目前的房产价值,比正常情况下要高出一成,有房产泡沫的风险。 

逆向抵押 华人少用

较受主流人士采用的逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage),其好处是∶第一,容易获取,无需健康证明、收入证明和信用纪录。

其次,获得的贷款为免交税的现金收入,既可一次性领取,也可分期获取。

第三,只要贷款人及配偶任何一方不搬家、不卖房,居住期间就不必偿还贷款本息,同时还完全保留已抵押房产的所有权和支配权。

此外,如果贷款人出售抵押的房产,所获的款项要用於交付累积的贷款本息。即使是卖房所得低於贷款本息,贷款人也仅需交纳售房款额。

目前在加拿大提供逆向房屋抵押贷款服务的,只有「住房净值银行」(HomeEquity Bank)一家,该银行主理的「加拿大人房产收入计划」(Canadian Home Income Plan),向55岁以上的老年业主提供逆向房屋抵押贷款。 

虽然逆向贷款有上述优点,但相对於比较热中此种贷款方式的西人来说,华人对它的兴趣较小,主要原因还是华人秉持比较保守的理财观念。

潘启鸿称∶「西人习惯借钱度日,没钱了就去借,不管是问银行借,问金融机构借,还是问政府借,总之就是借。就算还不起,它也不会像贷款买楼那样,还不起债银行就要收楼,把房主赶去睡街。」 

而华人大多不喜欢欠债,如果有可能,都是尽快还清债务。

锺颖辉指,目前逆向房屋抵押贷款的年利率为4厘至6厘,远远高出大多数的购房贷款利率。

借5万14年后欠20万元 

据计算,假设一对老夫妻现在做逆向房屋抵押贷款借到5万元,14年之後,他们的债务会高达20万元。


北京留学中介,北京留学中介排名,加拿大留学,留学加拿大

 

更多加拿大留学问题,请拨打咨询电话:010-67084273,010-52886707,QQ在线咨询:248802711、511828170。



为了节省您的查找时间,请将您要找的信息填写在表格里,留下您的联系方式并提交,我们的顾问会主动与您联系。

专家答疑