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加拿大留学:现金租房及家人租房的税务问题

 

来加拿大留学就必须了解两个与租房税务相关的问题。

有的房东会对你表示,如果你用现金付房租,就可以稍微便宜一些,用支票或银行转账的方式,就要贵一些。你用现金付房租,会给自己带来什么税务或法律问题吗?

从税务的角度来说,即使是用现金支付房租,还是应该请房东写一份字据,表示收到房款。我曾有一个客户,被国税局查退税资格。国税局提出的第一个条件就是,如果你在外租房,需要房东写一封信,证明自己在哪里、向谁租了房子,租期和租金是多少。而如果房东要求租客以现金付款,可以猜测基本上是不愿报这笔租金收入的,更不可能写信给国税局。此外,提出现金付款的房东,往往不会和租客签约,或者签约后只有房东拥有合同,因此房东无需报税,但租客却没有付款和租房凭据。如果没有租房证明,国税局有可能怀疑这名租客以他人名义拥有房产,给低收入和牛奶金等福利的申请增加了难度。

如果用支票付款,银行会扫描一份支票给用户,这就是清楚的付款凭据。当国税局要求房东出具证明,而房东不愿照办时,租客至少还有支票付款的凭证来取代房东证明信。

此外,我注意到一点。习惯使用现金的人,往往自己也在尽量避税,免得留下过多的银行操作记录。如果租客本着这种心态,最后可能会得不偿失,虽然少付了一些租金,但很可能会损失更多的利益。因为如果租客没有报税,也就不能以租房支出为自己抵税,自己要付的税金就比较高。

无论是房东还是房客,逃税一般不会遇到刑事责任,除非数额过大或有重大累犯的纪録。但房客要考虑到自己的风险,因为如果认可了房东的逃税行为,实际上是在帮助房东逃税。国税局一旦查出来,主观上会认为,这位租客帮助别人逃税,说不定自己也有逃税行为,对租客的报税单也许就会加强审核。因此,以现金支付房租,无论从哪个角度来说,对租客都不见得有什么好处,不是明智之举。

我想把房屋的一部分租给子女,从中调整家庭的收入和支出分配,获得税务利益,是否可行?

当父母把房屋租给子女之后,这笔租金就成了父母的收入和子女的支出。想要获得税务利益,就要想想这个费用双方各能使用多少。做为租客,子女能够申报抵税的金额不是100%,而做为房东的父母,却要申报100%的租金收入。其中的差价,以一个家庭来看其实得不到很大的好处。租金收入和利息一样,按照最高的税率来算。假设父母现在的收入正常,年薪5万,一旦增加一笔租金收入,就会把整体的收入等级拉高。如果子女租用父母的房屋是做为经营用途,租用面积超过了房屋的significant portion(主要比例),就要按照当天的市价,将房屋变成商业用途的物业,更加不划算。

反过来说,如果持有房屋的父母没有收入或低收入,子女可以给父母一些租金收入。但要注意的是,如果父母已经在65岁以上,领取RRSP的时候,政府会给一份养老金补助GIS(Guaranty Income Supplement)GIS的金额根据个人的收入递减,而且没有金额等级,因此收入每增高一分,补助金就减少一分。如果父母本来可以申请获得全额补助,却因为子女支付的租金收入而失去一部分金额,就可能得不偿失了。

 

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